Характеризуючи стан ринку логістичної нерухомості Україні, слід почати з ролі складського комплексу. Складський комплекс відіграє велику роль у роботі сучасної дистриб’юторської мережі. Ефективність роботи і розвинена інфраструктура складського комплексу безпосередньо впливає на успішну збутову політику підприємства, його конкурентоспроможність на ринку. Останнім часом гравці на ринку логістичної нерухомості стали більш професійно і серйозніше підходити до проектування і будівництва даного виду споруд. Логістична нерухомість є одним з найбільш перспективних секторів вітчизняної нерухомості, і це обумовлено такими особливостями:
- географічне положення України;
- високі темпи розвитку бізнесу і торгівлі, зростаюча ділова активність, стан дефіцит якісних площ на ринку складської нерухомості;
- плани щодо виходу складських операторів на український ринок;
- невеликий у порівнянні із Заходом термін окупності складських об’єктів (до семи років). У Європі термін окупності такого формату об’єктів становить 20 – 25 років;
- низькі витрати на будівництво складської нерухомості в порівнянні з іншими об’єктами нерухомості;
- висока рентабельність складської нерухомості – до 18-20% на рік.
У цілому розвиток ринку логістики України має свої відмінні риси, що зумовлені впливом багатьох чинників. Ринок складської нерухомості сьогодні ділиться безпосередньо на склад і комплекс логістичних послуг. Поступово традиційні склади втрачають свою актуальність. Перелік послуг, що надається логістичними центрами, постійно збільшується, а з конкуренцією відповідно зростає їх якість. Підприємці прагнуть до мультиформатності, вважаючи за краще складський комплекс, до якого входить виробництво, склади, а також офісні приміщення і стоянка для автомобілів.
На ринок логістики впливають бюрократія, законодавство, кадровий потенціал, ринкова і політична ситуації. У цьому сегменті переважають такі ризики: законодавчі, технічні, кон’юнктурні, управлінські, концептуальні, якими потрібно управляти для їх мінімізації. Крім того, якщо будівництво житлової нерухомості та торгово-офісних приміщень супроводжувалося ажіотажем, то в будівництві торговельних складів особливого розмаху не спостерігалося. Отже, попит значно випереджав пропозицію. За оцінкою учасників останньої щорічної науково-практичної конференції «Ринок послуг комплексних транспортних систем і прикладні проблеми логістики в Україні» минулого року пропонувалося для оренди всього близько 7 млн. кв. метрів площ складської нерухомості.
Враховуючи регіональні особливості, потрібно відзначити, що ринок комерційної нерухомості перестав асоціюватися виключно з Києвом і ще одному – два розвиненими містами, і в цілому по Україні спостерігається ріст введення об’єктів комерційної нерухомості. Відбувається це й у сфері складської нерухомості, особливо у транзитних містах, таких як Одеса, Харків і Львів. Передбачається будівництво логістичних комплексів також поблизу таких міст, як портові: Миколаїв і Маріуполь, – так і промислові: Донецьк, Дніпропетровськ і Кривий Ріг, та ін.
Наведемо деяку статистику: у Києві на 1000 жителів припадало 40 кв.м. складських площ, в інших метрополіс – у два рази менше. У цілому ж в середньому по Україні на 1000 чоловік припадає менш ніж 15 кв.м. складських площ. У Західній Європі рівень насичення складської нерухомістю на душу населення в 15-17 разів вище. Якщо ж враховувати якісний показник, то в Західній Європі складська нерухомість відповідає сучасним вимогам, оснащена новим обладнанням, у той час як на Україні високоякісні склади (класу А і В) – великий дефіцит. Крім того, більшість функціонуючих сьогодні в Україні об’єктів складської нерухомості – це побудовані в радянські часи склади або перепрофільовані під них виробничі приміщення що знизили діяльність або збанкрутілих підприємств Єдиним позитивним моментом є те, що орендна плата на такі склади нижче, ніж на ринку. Проте орендарі повинні витрачати багато часу на ліквідацію недоліків цих складів: забезпечення їх опаленням, складським обладнанням, телефонним зв’язком.
Така ситуація на ринку, пов’язана с нестачею складських приміщень, призводить до завищення орендної плати на висококласні складські приміщення. Ставки на оренду висококласної складської нерухомості в Києві опинилися на 20-50% вище, ніж у столицях країн Східної та Центральної Європи. За оцінками експертів, в Одесі ціни на оренду складів за кілька останніх років зросли на 70%, орендні ставки в розрахунку на квадратний метр залежно від якості приміщень коливаються від 3 до 10 доларів. Це стосується складів далеких від досконалості, з огляду на той факт, що інших просто немає. Орендна ставка на складські приміщення високої якості, розташовані навколо Києва, була зафіксована на рівні $ 9-12 за 1 кв.м на місяць. Тільки 10% складів відповідають вимогам класу «А» або «В». 50% складів мегаполіса представляють сегмент «Д», 30% – «С», ще 10% складів і зовсім не класифікований.
У Львові вартість оренди складів за рік зросла на третину. Оренда старих приміщень складає 3-4 дол за квадратний метр, а наближених до класів «А» і «В», – 11-13. У Дніпропетровську, Харкові та інших великих містах визначається дефіцит складських приміщень.
На сьогоднішній день на ринку складської нерухомості України працює не більше 20 професійних компаній. Серед них: логістичні компанії і трейдери, великі міжнародні, а також вітчизняні логістичні компанії, прерогативою яких є будівництво власних складів або їх оренда у девелоперів на довгий термін (наприклад Kuehne & Nagel, Raben, Schenker Ukraine, Maersk Logistics Україна, FM Logistic, Revival Express; низка українських компаній, серед яких «УВК – Українськi Вантажнi Кур’єри», «Ост-Вест Експрес» тощо).
«Обсяг будівництва логістичних комплексів в Україні в 2008 році за умови реалізації всіх заявлених на ринку проектів може скласти 732 тис. кв. м », – повідомляє Інтерфакс-Україна (з посиланням на начальника відділу маркетингу та реклами будівельної корпорації” Альтіс-Холдинг “(Київ) Наталю Кулаковська.)
Відповідно, 589 тис. кв.м з усіх заявлених проектів логістичних комплексів у поточному році припадає на Київ і Київську область, 96 тис. кв. м – на Дніпропетровськ і область, 47 тис. кв. м – на Одесу і область.
Серед заявлених проектів – будівництво крупного складського комплексу площею 17 тис. м2, передбачуваний до розміщення в Київській області на Троєщині, концепцію будівництва розробляє Real Estate Solutions.
Компанія «ВС Енерджі Інтернейшнл Україна» оголосила, що до 2009 р. повинні з’явитися склади на Одеській (в районі Василькова) і Варшавської (в Бучі) трасах. Їх площа складе 44 і 170 тис. м2 відповідно. Австрійська компанія GLD Invest Group недалеко від Києва планує здати другу чергу: West Gate Logistic, – а в середині 2008 р. запустити проект складського центру «Термінал« Бровари »загальною площею 42,8 тис. м2. На трасі Київ – Житомир в 28 км від Києва компанія Delin Development планує побудувати складський центр класу «А» Площа логістичного парку складе близько 226 тис. м2, з них 194 тис. м2 займуть безпосередньо складські приміщення. Логістичний парк під назвою «Дельфін» компанія має намір побудувати на ділянці в 9 км від Одеси, поруч з трасою Київ – Одеса. Площа парку складе 122 тис. м2, а проектуванням та управлінням проектів займеться британська компанія Bovis Lend Lease. Компанія «XXI століття Харків» розвиває мережу логістичних комплексів по Україні та планує розпочати будівництво логістичного комплексу на трасі Київ-Харків, в 5 км від перетину окружної дороги Харкова та Київської траси, і поруч із залізничною магістраллю Київ-Харків. Загальна площа комплексу складе 115,76 тис. м2. На даний момент розроблені проекти 9 логістичних комплексів загальною площею близько 900 тис. м2
У 2009 році на Україні має бути побудовано 1,9 млн кв. м складських площ, в 2010 році – 1,29 млн кв. м, в 2011 році – 1,85 млн кв. м, тоді як за підсумками 2007 року на Україні були побудовані складські комплекси загальною площею 205 тис. кв. м.. У поточному 2008 намічається тенденція до збільшення частки висококласних логістичних площ. У 2007 році в Києві і області логістичних площ класу “А” налічувалося 19% від загального обсягу, класу “В” – 20%, а за прогнозом на 2008 рік загальний обсяг складських приміщень класу “А” складе 43%, класу “В” – 15%.
У той же час спостерігається тенденція до зміцнення логістичних комплексів. Якщо в 2007 році середня площа логістичних центрів становила 23 тис. кв. м, то в 2008 році, цей показник повинен скласти 49 тис. кв. м, в 2010 році – 97 тис. кв. м, в 2011 році – 205 тис. кв. м.
Збільшення площі складських об’єктів демонструє еволюцію складу в логістичний хаб – це об’єкт індустріальної нерухомості значного масштабу (іноді площею до декількох мільйонів кв.м.) з вдалою транспортною розв’язкою, доступністю різних видів транспорту, центром концентрації і перерозподілу вантажопотоків, а також повним комплексом логістичних послуг. Складні операції повинні контролюватися складної IT-основою для оптимального розрахунку ланцюга поставок. На території хаба повинні бути організовано інформаційні центри логістичних компаній, які б відстежували рух товарів. Даний розподільний центр дозволяє управляти транзитом вантажів як внутрішніх, так і міжнародних (напр: Розподільний центр Берлін-Південь в Гроссберене (Grossbeeren) займає площу 2,5 млн. м ².) В Україні вже є подібні приклади. В Одесі розпочалася реалізація логістичного хаба на базі Чорноморського порту. Проект мультимодального логістичного терміналу «Сухой порт».
У Європі існує певна напрацьована схема будівництва логістичного хаба. Хаб створюється компанією, що управляє (private public partnership), капітал якої складається на 40% з частки держави і на 60% – з частки інвесторів і компаній. На Україні ж дана схема ускладнена через недовіру бізнесу до держави, однак все-таки законодавчим шляхом держава намагається впливати на ситуацію. У серпні 2006 року Кабінет Міністрів затвердив концепцію створення індустріальних (промислових) парків. Метою концепції є створення механізму і покрокових дій для реалізації державної політики щодо створення та розвитку парків для залучення інвестицій. Програма передбачає створення пілотних промпарків в Криму, Київській, Львівській, Одеській та Харківській областях.
Отже, характеризуючи баланс попиту та пропозиції на ринку складської нерухомості, слід зазначити, що на сьогоднішній день в Україні існує дефіцит складських комплексів. Це стосується спеціалізованих та комерційних приміщень. Девелопери не здають заявлені проекти в термін, що не дозволяє задовольнити існуючий попит. Також багато компаній, особливо західні, не можуть придбати в нашій країні землю під будівництво у встановлений ними термін, а потреба в сучасних складських центрах, на думку логістів, оцінюється в 500-600 тис. кв. м складських площ.
Особливо дефіцитними є склади площею від 1 500 до 4 000 кв. м, вільні склади такої площі в Києві в даний час відсутні. Чи не задоволений попит на високоякісні складські приміщення з корисною площею більше 10 тис. кв. м. У сегменті професійної складської нерухомості в Україні сьогодні практично немає конкуренції. Її немає тому, що багато девелоперських компаній, не розуміючи сутність організації інвестиційних проектів займаються звичайною рієлтерською діяльністю , а відсутність кваліфікованого менеджменту, породжує відсутність маркетингових досліджень, ТЕО і бізнес-планів. Крім того, з кожним днем зростають вимоги і до складських комплексів – це перелік пропонованих послуг і рівень їхньої якості.
Однак можна відзначити позитивні зрушення в даному секторі нерухомості. На сьогоднішній день відзначається розвиток заявлених проектів з будівництва складських комплексів з високим рівнем якості. У той час спостерігається тенденція до здешевлення ділянок під логістичні комплекси. Збільшення площ складських об’єктів демонструє еволюцію складу в логістичний хаб, що є більш розвиненим і професійним продуктом логістичного ринку. Деякі великі проекти логістичних центрів вже отримали “зелене світло” і готові йти назустріч вимогам сьогоднішніх виробників.